http://preseek.blog115.fc2.com/ 証券会社・銀行に勤務歴がある不動産営業マンが、不動産と生活に密着した経済ニュースを解説します。住宅ローンから家計や資産活用などにお役立てください。 ja http://preseek.blog115.fc2.com/blog-entry-8.html 　2週間ぶりのご無沙汰でした。あっという間に3月も終わろうとしている。ここ2週間で世の中の景気マインドは大分改善し、株価も底値から20％ほど上昇している。3月末は大きな事件も無く迎えられそう。まずはよかったよかった。　住宅ローンの説明をする際に金利の先行きについて聞かれる。教科書通りに、景気が悪いと金利は下がる・円高だと金利は下がる・デフレだと金利は下がるといっている。今がまさに金利の下がる条件が見事に
　住宅ローンの説明をする際に金利の先行きについて聞かれる。教科書通りに、景気が悪いと金利は下がる・円高だと金利は下がる・デフレだと金利は下がるといっている。今がまさに金利の下がる条件が見事にそろっている状態でしばらく金利は0％に近い水準を維持すると思われる。

　金利はいろいろな要素で決まるが、私は物価が一番の要素だと思っている（古い考え方かな～）。インフレのときは金利がインフレ率並に高くならないと、現金の実質価値が目減りする。逆にデフレのときはタンス預金（金利0％）でも現金の実質価値は上昇する。理屈では簡単に理解できるのだが現実にデフレで物の値段が下がっていても金利が0％だと現金が使った分だけ減ってしまうので消費行動としては慎重に成らざるを得ない（使うと一瞬だが貯めるのは時間がかかる）。

　インフレターゲットという言葉を聞いたことがあるだろうか。昔は高インフレ状態を適正インフレ（目標成長率程度）にするための金融・財政政策を意味していたような気がするのだが、今やデフレ脱出のための金融・財政政策を意味する言葉になったようだ。今の日本で本当に2～3％のインフレを起せる方法があるのであればぜひ実行してほしい（ただし巨額の財政赤字は困るんだがな～）。

　あなたはインフレとデフレどちらがいいと思いますか。私が子供のころは高度成長期からその転換時期位で目に見える形で物価が上がる状態を記憶している（アイスクリームや電車賃等）。値段が上がるから現金はすぐ使う（消費癖のせいかも・・・）。お年玉などのまとまったお金は定期預金（金利が高かったような気がする）。

　今のように物が溢れていることは無かったけれど今日より明日はきっと良くなる、便利になると確信できた時代では無かったか。私はインフレで困った経験が無い。インフレは経済の活力になり成長の証となると思っている。インフレ万歳である。

　一方デフレはどうか。成熟した社会に現われ易いかもしれないが、今日より明日のほうが売り上げが減る、利益や給料が減るかもしれない不確実の時代だろう。収入が減っても支出も減るのだから実質は変わらないかもしれないが、収入が減ること自体がテンションダウンにならないだろうか。

　自分が生活するときに物価上昇・下落率を考慮した実質価値など意識しない。あくまで前より今の収入が増えたか減ったかの名目賃金で消費を考えるのが普通だろう。名目賃金が減れば消費を少なくする。物価下落率以上に消費を絞ればデフレスパイラルになっていく。

　私はインフレが懐かしい。インフレになり資産価格が上がれば住宅ローンの元金が実質目減りしたのと同じではないか（家が高く売れて儲けがでる、サブプライムローンが流行った米国のようでしょ）。金利は当然高くなるが、インフレ率より金利が高い時代は過去あまり無い。1世代前の人たちはこうして財産を築いたのではないか。

　時代が逆行することは無いけれどもインフレとデフレどちらがいいかと問われればインフレでしょう。また景気よく稼いで景気よく使うバブリーな時代が来ないかな～と思う最近である。


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]]> 経済 2009-03-26T18:41:22+09:00 preseek_yamada FC2-BLOG http://preseek.blog115.fc2.com/blog-entry-7.html 　3月になって何かと忙しく本業の不動産取引に勤しんでいる今日この頃です（でもすぐ決まるわけでもないんですけどね・・・）。　夕方外回りから会社に戻ってパソコン画面に向かったとき、いつものように株価と為替をチェックして驚いた。今日はずいぶん株が上がっているな～。ちょっと気になったので市況ニュースを見てみるものの特別な好材料があったわけではなっかった様子。　最近はじりじり下げる場面が多く嫌な雰囲気だった
　夕方外回りから会社に戻ってパソコン画面に向かったとき、いつものように株価と為替をチェックして驚いた。今日はずいぶん株が上がっているな～。ちょっと気になったので市況ニュースを見てみるものの特別な好材料があったわけではなっかった様子。

　最近はじりじり下げる場面が多く嫌な雰囲気だったが下値が固まってきたのかな。日経平均7000円は割らなかったし。G20が近く開かれ世界的景気対策が話し合われるようだし、劇的に変わることは無くても今までの対応がそれなりに効果を上げつつあると評価されだしたのだろうか。

　ともあれ少し明るさが出てきたようでほんとよかった。機関投資家といわれるプロの方々は決算を控えてポジション整理で大きく動けない時期。市場のボリュウムは小さくなりがちで材料にも反応しにくくなるかもしれないが、今のうちにじりじり上げておいて3月末を向かえられれば金融機関の評価損も小さくなり、金融不安も少しは解消されるでしょう。

　これ以上大型倒産や人減らしが進まないように祈っている（いつ自分に回ってくるか分からない世の中ですし・・・）し暗いニュースは聞き飽きた感がある。そういえば新聞記事に大手企業の春闘に関する記事があった。ベアは0に近いが定期昇給は行う企業があるとか。終身雇用が崩れて久しいが、年功序列がすべて悪とはいえないと思う。

　出せるところは不況でも賃金上げて消費マインドを盛り上げてください。過剰在庫と過剰設備で企業の投資が期待できない今、景気動向は消費から改善するしかないのだから。　

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]]> 経済 2009-03-13T21:29:43+09:00 preseek_yamada FC2-BLOG http://preseek.blog115.fc2.com/blog-entry-6.html 　気がつくと前回から10日経っていた。1週間に1回は記事を書こうと思っているのに・・・。気を引き締めて行こうと反省している。　さて、最近株価や為替相場をあまり気にしていなかったが、為替はだいぶ円安傾向がはっきりしてきたようだ。一時は1ドル90円位で落ち着くかと思っていたがいつの間にか1ドル100円近辺まで戻ってきていた。それに引き換え株価は7000円台半ばで底値圏に張り付いてしまった感じ。　為替が円高で1ドル90円
　さて、最近株価や為替相場をあまり気にしていなかったが、為替はだいぶ円安傾向がはっきりしてきたようだ。一時は1ドル90円位で落ち着くかと思っていたがいつの間にか1ドル100円近辺まで戻ってきていた。それに引き換え株価は7000円台半ばで底値圏に張り付いてしまった感じ。

　為替が円高で1ドル90円まで行く過程では株価も連動して下がっていたので、最近は株価の為替離れが起こっているようだ。専門家は海外での家電・自動車の購入需要が激減しているから為替が円安でも輸出企業の収益を底上げしないとか言っていたが、まるっきり物が売れないわけではないだろうから、もう少し株価も好材料に反応してもいいのではと思う。

　私が仕事で為替をいじっていたとき（10年以上も前の話・古すぎかな～）1ドル80円を切る円の史上最高値を経験した。まだ外為法が改正になる前で銀行しか外貨両替ができない時代、AM10：00に対顧客レートを決めた後、日中に2円以上の上下が2回もあり、てんてこ舞いしたことを思い出す。

　その時の内外物価差やその時から10年以上の内外金利差の蓄積を考えると個人的には1ドル80円を切るかな～と密かに思っていた。最近の100円近辺までの戻りは予想外というか予想は大はずれ（でもまだ1ドル70円台はあると今でも思っているけど）。

　ちょっと怖いのは上でも書いたように為替と株価が連動していないことだ。円安は日本経済には好材料、特に製造業には恩恵があると思うのだが株価が上がらない。これでまた円高になったらどうなる？為替離れで株価が下がらなければそれに越した事は無いが、今が好材料には反応せず悪材料には反応する相場だったら株価は底割れ・奈落の底へとなってしまう。

　あんまりネガティブに考えると眠れなくなるので、そんなことにはならないと信じて今日は帰ることにしよう。

［ＰＲ］ 住宅購入のワンストップサービス ]]> 経済 2009-03-05T20:02:15+09:00 preseek_yamada FC2-BLOG http://preseek.blog115.fc2.com/blog-entry-5.html 　また、週末が来てしまった。なかなか商売にはならないが最近はお客様にお会いする機会が増えて忙しくしている。不動産業界も3月末（年度末）に向けて契約に引渡しにと目の色が変わる時期ではあるが、どこも同じなのだろか。　不動産業界の資金繰りも厳しいが、今年は一般企業の資金繰りが大きな話題となっている。超一流企業でも減益・欠損により財務体質が悪化している上に金融機関（銀行）も内容がかなり怪しい。海外の金融機
　不動産業界の資金繰りも厳しいが、今年は一般企業の資金繰りが大きな話題となっている。超一流企業でも減益・欠損により財務体質が悪化している上に金融機関（銀行）も内容がかなり怪しい。海外の金融機関に比べれば良いとされている国内銀行だが貸し出せる額にも限りがある。

　今日の日経新聞に日銀の企業支援策が載っていた。CPや社債を買い取り資金供給をするとのこと、異例の取り扱いとはいえ主に大企業向けの資金供給と思って間違いない。そもそも中小企業にはCPや社債発行での資金調達などできないのだから。

　今回の措置で景気がよくなる効果は期待できないが、金利は低下しそうだ。そもそも日銀の政策金利は超短期（1～7日）において実行される。銀行も１～7日程度の期間でお金のやり取りをしている。ただ資金需要が大きい年末・年度末には日銀も１ヶ月以上の資金供給を行う。

　通常、期間は日銀で勝手に決め、その期間と資金供給量によって日銀の態度を読む（３ヶ月程度の金利を予測する）。しかし今回は期間が３ヶ月に固定される。つまり３ヶ月物の金利は日銀の資金供給量が多ければ下がるし、少なければ上がる構造になるということだ。

　期間と金利をグラフにしたイールドカーブは低金利下では右肩上がり（期間が長くなれば金利は高い）になりやすい。特に信用リスク（倒産リスク）が高い現在の状態では長めの金利は高くなりすぎる可能性がある。そこで日銀は1～3ヶ月という曖昧な期間設定で市場に金利形成を任せる手段をやめはっきりと３ヶ月物の金利を誘導できる方法をとったのだろう。

　超短期から３ヶ月程度の短期金利は日銀に支配されるからイールドカーブはフラット化されるだろう。そうすれば６ヶ月物・１年物・３年物金利もいくらかは低下するだろう。我々の仕事にとっても低金利はありがたい。

　住宅ローン金利も基本的にはインターバンク（銀行間）取引によって示された各期間の金利によって決まっている（銀行の利ざやは乗せられているけど・・・）。少なくともしばらくは下げ方向かなと思う。お会いするお客様もここ数ヶ月は目先金利が上がると思っている人がほとんどいないような感じがする。不動産価格も弱含みで「不景気なときに買い」と行動している人も増えてきた。

　住宅は住宅ローンという大きな借金を背負う一大イベント。金利が上がりにくい今、じっくり考えて決断するにはいい時期かも。

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　物件については人それぞれ気になるポイントが違うし一般論では判断できないが、買うタイミングの話はパターンがあるように感じる。結婚・出産・入学と家族環境が大きく変わるタイミングで購入を考えるのが圧倒的である。

　加えて、金利・経済環境による購入マインドが高まればより前向きに行動するようになる。ご存知のように経済環境は最悪であるが、金利は過去に無いほどの低金利である。しばらく前には上がり歩調になった時期もあったが、このところの経済危機で世界的金利引き下げ機運になってしまった。現在は金利がまだ下がるマインドになっている。

　最長35年の住宅ローンの金利がどうなるのかと良く聞かれる。目先1年くらいは下がるか同じ程度の予想はできるがその先は「判りません。神のみぞ知るです。」と答えることにしている（もちろん金利の変動要素はお話していますよ）。

　ちょっと話題が横道にそれたのでタイミングの話に戻ろう。原則は気に入った物件が見つかることがタイミングだと思っている。そのタイミングをとらえる心構えが金利・経済環境を考えることで整うのだ。

　現在、金利は最低水準であるが経済環境（所得の増減予想マインド）は最低状態。ローン返済が心配で「買いたいが買えない」と思う人はいる。一方、仕事が無くなっても家賃は掛かるし家族も成長する。自分もまだ若く、子供も小さくお金の掛からない時期に「買わなければ」と決意している人もいる。

　私は他人の人生に指針を与えられるほどえらい人間ではないが、住まいを扱う職業の者としての信念はある。「人生のどの場面でも住まいは必要なものだが、特に人生の後半になるほど重要になる。」である。

　私の両親は自営業者だったが、年齢が70をかなり超えた現在は国民年金と少しの不動産収入で暮している。家のローンはもう終わっている。金持ちでは無いが、それなりに安定した老後だと思う。

　一方、商売柄だが年金暮らしのお年寄りが何らかの事情で賃貸アパートの住み替えをしなければならない場面に出くわす。大家さんからは必ず「賃貸人が死んだとき」の心配を相談される。良くわかる心配だが、「死」が近づいてきたようで個人的には嫌な気分になる。

　どこかで住まいを一度は買わなければと思っている人、自分が今必要だと思うタイミングで決断しましょう。心配は買った後からでも起こるし、また解決策もその時になって最良の方法を考えれば良いのだから。

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今話題の事案をご紹介して、いまさら聞けない経済用語の解説なども
織り込んで行きたいと思っています。

さて、今日はテレビや新聞を賑わしているマンション業者の倒産について。
マンション大手の日本綜合地所が5日、会社更生手続きを受理され事実上倒産した。

昨年からよく聞くマンション業者の倒産だが、なぜなのだろうか。各社に
それぞれ個別事情はあるだろうが、簡単にいえば在庫の評価損や赤字が
資本を食いつぶして財務体質が悪化。銀行が資金繰り融資に応じられなくなり、
倒産となったところが多い。

マンションは建設工事期間が長く用地仕入れから販売までに数年かかる。
地価の下落による在庫評価損や販売不振による価格下落に直面すると
メーカーのような在庫調整ができにくいリスクのある商売ということができる。
数年前は今と逆の状態でウハウハだった時期もあったのに・・・。

それにしても多すぎる気がして・・・。

日本綜合地所は昨年内定切りで話題になった会社。一人100万円の違約金は
既に全員に支払済みのようである。当時は色々非難されていたがこうなってみると
きれいに散った印象を受けるのは私だけでしょうか。

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]]> 経済 2009-02-06T20:06:08+09:00 preseek_yamada FC2-BLOG http://preseek.blog115.fc2.com/blog-entry-1.html 今日からブログを始めましたので、自己紹介させて頂きます。株式会社プレシーク（千葉県柏市）山田　亮介（Ａ型、動物占いでは“とら”）宅地建物取引主任者。不動産購入アドバイザー。［経歴］昭和37年11月15日、東京都中野区で電気工事店の長男として生まれ、学校卒業までの22年間を過ごしました。小さい頃は電気工事店の3代目候補としてのびのび遊んでいましたが、ちょとしたことから文系に進路変更。法学部を卒業後は大手証券2年


株式会社プレシーク（千葉県柏市）
山田　亮介（Ａ型、動物占いでは“とら”）
宅地建物取引主任者。不動産購入アドバイザー。

［経歴］

昭和37年11月15日、東京都中野区で電気工事店の長男として生まれ、学校卒業までの22年間を過ごしました。小さい頃は電気工事店の3代目候補としてのびのび遊んでいましたが、ちょとしたことから文系に進路変更。

法学部を卒業後は大手証券2年・地方銀行に10年勤務した後、平成11年3月に松戸市五香の不動産会社で初めて不動産売買業務に携わり現在まで約10年間、経験を積み重ねてきました。

7年前、子供の誕生を契機に白井市に転居し現在に至っています。妻と息子との3人暮しですが元気過ぎる息子のおかげでにぎやかな毎日を送っています。

皆様の目となり耳となって、「不動産を売買する」という一生に何度も無い人生の大イベントをお手伝いいたします。ある時はプロとして的確なアドバイスを提供し、またある時は一緒になって物件の良し悪しや新しいライフスタイルを話し合える、そんなフランクなお付き合いができればと考えています。

［適正］

地元の柏・松戸・流山はもちろん船橋・鎌ヶ谷・白井・習志野等のエリアでお客様の不動産購入をお手伝いしています。

また、金融関係は住宅ローン関係に止まらず、過去の経験に基づく幅広い情報をご提供します。不安な気持ちを解消し、購入後も後悔しない安心の住まい探しをお手伝いするため、培った不動産業者間のネットワークを活用し、ニーズに合った情報をお届けします。

この適性を生かし、このブログでは、不動産に関わるニュースから生活・経済まで、ちょっと気になったニュースを取り上げていきたいと思います。よろしくお願い致します。

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]]> 営業 2009-02-06T14:30:09+09:00 preseek_yamada FC2-BLOG